Turismo, património e gentrificação suave: o que o caso de Cáceres nos ensina sobre alojamento local e gestão de centros históricos

Em estudo recente sobre a cidade histórica de Cáceres, Espanha, os investigadores María Gemma Sánchez González e Greg Capel‑Davies analisam o crescimento acelerado dos apartamentos turísticos entre 2019 e 2024 como uma estratégia de reabilitação urbana e preservação patrimonial. O artigo revela como este processo, mau grado os aparentes benefícios económicos, levanta sérias questões de habitabilidade, coesão social e autenticidade patrimonial.

Entre 2019 e 2024, Cáceres — cidade património mundial da UNESCO — assistiu a um crescimento sem precedentes no número de apartamentos turísticos licenciados: uma expansão de mais de 300% no centro histórico, com particular incidência no recinto intramuros e nas áreas limítrofes. A narrativa oficial, promovida pelos decisores públicos e pela comunicação social regional, sustentava que esta tendência representava uma oportunidade: “regenerar o património pela via do turismo”.

Mas será este modelo realmente sustentável? E quem beneficia dele?

É isso que procuram compreender Sánchez González e Capel‑Davies, num estudo rigoroso e provocador que articula métodos quantitativos (análise geográfica de licenças, variação de rendas, ocupação urbana) com observação qualitativa e leitura crítica dos discursos institucionais.

Turismo e reabilitação: uma associação sedutora

O discurso político e institucional em Cáceres, à semelhança de outras cidades históricas, construiu-se sobre uma associação estratégica: turismo = reabilitação = preservação.

Segundo essa lógica:

• A instalação de alojamentos turísticos atrai investimento privado;
• O edificado degradado é restaurado e rentabilizado;
• A presença de visitantes garante nova centralidade económica;
• O valor patrimonial dos imóveis é reforçado;
• A UNESCO — longe de ser um entrave — é usada como selo de garantia para um modelo urbano rentável.

De facto, o estudo mostra que muitos edifícios antigos foram intervencionados e reconvertidos com sucesso, após décadas de abandono. No entanto, esse “sucesso” é problemático: os imóveis reabilitados deixaram de estar disponíveis para habitação permanente, sendo ocupados por turistas em rotatividade e geridos por plataformas digitais.

Património para quem? O paradoxo do centro histórico

A crítica central do estudo incide no efeito paradoxal do modelo adotado: ao mesmo tempo em que o património é reabilitado fisicamente, a vivência quotidiana e social do centro histórico é posta em causa.

Os autores identificam vários efeitos negativos:

• Redução do número de residentes permanentes, especialmente nos bairros intramuros;
• Substituição do comércio tradicional por lojas de conveniência e serviços turísticos;
• Aumento do preço da habitação e escassez de arrendamento para locais;
• Privatização simbólica do espaço público, com crescente hostilidade a usos não turísticos.

Tudo isto configura o que os autores chamam de “gentrificação suave” — um processo silencioso, sem grandes expulsões diretas, mas com uma transformação estrutural e funcional da cidade antiga. Uma gentrificação que não se faz por imposição externa, mas por ausência de alternativa interna.

O papel das políticas públicas (ou a sua ausência)

Um dos aspetos mais reveladores do estudo é a análise crítica do papel do poder local e regional. Ao invés de planear estrategicamente o equilíbrio entre turismo, habitação e património, as autoridades adotaram uma postura reativa e permissiva, limitando-se a legalizar e, mais tarde, celebrar os resultados económicos:

• Não houve definição de zonas de contenção de alojamento local;
• Não existiu uma estratégia habitacional paralela, capaz de proteger os residentes permanentes;
• O Plano de Gestão do Património Mundial, exigido pela UNESCO, permaneceu inoperante ou ignorado;
• A participação cidadã nas decisões sobre o uso do centro histórico foi residual.

Com isso, criou-se um consenso silencioso em torno do turismo como solução mágica, mesmo sem avaliação de impactos sociais a médio prazo.

Lições (inconvenientes) para outras cidades históricas

Este estudo é especialmente relevante para cidades portuguesas como Évora, Guimarães, Braga, Coimbra ou mesmo Funchal — onde o crescimento do alojamento local se cruza com zonas classificadas como património, e onde a retórica do turismo regenerador é frequentemente reproduzida.

As lições que Cáceres oferece são claras:

• Preservar o património exige mais do que reabilitar fachadas — é preciso manter o tecido social e os usos diversificados;
• O turismo, sem regulação ativa, tende a expulsar os residentes e desfigurar a função habitacional dos centros antigos;
• A ausência de planeamento gera monoculturas urbanas, mesmo que pareçam bem-sucedidas a curto prazo;
• A marca UNESCO não é um escudo — é uma responsabilidade, que obriga a planos de gestão integrados, participativos e monitorizados.

Conclusão: entre a rentabilidade e a habitabilidade

O caso de Cáceres é um alerta: a cidade património mundial pode tornar-se cidade para o mundo, mas não para quem lá vive. A estratégia adotada — baseada num liberalismo turístico com roupagem patrimonial — mostra os seus limites, sobretudo quando se confunde reabilitação com substituição.

Para os autores, a chave estará em inverter a equação: o turismo pode ajudar a preservar, mas só se houver uma política urbana centrada no direito à habitação, na diversidade funcional e na participação cidadã. Caso contrário, o centro histórico transforma-se num produto — bonito, limpo, e cada vez mais vazio.

Referência: Sánchez González, M. G., & Capel‑Davies, G. (2025). The boom of tourist apartments (2019–2024) as a strategy for World Heritage preservation and economic growth in Cáceres (Spain). Planning Studies, 12, 113–132. https://doi.org/10.19201/PS23325_12